CJUE : il est possible de plafonner la commission des agences immobilières
Publié le :
10/03/2025
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Le droit de l'Union européenne ne s'oppose pas au plafonnement de la commission de l'agence immobilière à 4 % du prix de vente ou de location, mais cette mesure doit être proportionnée par rapport aux objectifs légitimes qu'elle vise à atteindre.
La Cour constitutionnelle slovène examine la constitutionnalité d'une loi portant sur les services d'intermédiation immobilière.
Cette loi plafonne la commission appliquée pour ces services en cas d’acquisition, de vente ou de location d’un bien immobilier.
S’agissant de l’acquisition ou de la vente, la commission ne peut excéder 4 % du prix contractuel.
Quant à la location, le plafond est de 4 % du produit du montant du loyer mensuel et du nombre de mois pour lesquels l’immeuble est loué.
Un contrat d’intermédiation contraire à ce plafonnement est considéré comme nul et non avenu.
La Cour constitutionnelle slovène se demande si cette loi est en conformité avec le droit de l'Union européenne (UE) et elle a donc saisi la Cour de justice de l'UE.
Dans son arrêt du 27 février 2025 (affaire C-674/23), la CJUE indique qu'une mesure, telle que prévue par la loi slovène en question, est admise si elle n'est pas discriminatoire, si elle est justifiée par une raison impérieuse d'intérêt général et si elle est proportionnelle.
En l'espèce, le plafonnement des commissions ne semble pas discriminatoire, dès lors qu’il s’applique indépendamment du lieu du siège de la société immobilière concernée.
Par ailleurs, s'agissant de la justification, le plafonnement apparaît de nature à promouvoir l’accessibilité de logements adéquats à des prix abordables, vu que le montant de la commission est probablement répercuté sur le prix de vente ou sur le loyer.
Cette mesure peut contribuer à la protection des consommateurs en renforçant la transparence des prix et en empêchant l'application de tarifs excessifs.
Enfin, il appartiendra à la Cour constitutionnelle slovène de vérifier si le plafonnement des commissions est nécessaire pour atteindre les objectifs susvisés et s’il n’y a pas des mesures moins contraignantes permettant d’obtenir le même résultat.
Elle devra examiner, entre autres, si le législateur national aurait pu mettre en place une mesure ciblant spécifiquement les consommateurs vulnérables et si la rémunération pour des services d’intermédiation immobilière permet aux sociétés qui les fournissent de couvrir leurs frais et de réaliser un bénéfice raisonnable.
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