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Démolition d'une construction violant le cahier des charges d'un lotissement

Publié le : 25/08/2022 25 août août 08 2022
Droit civil (03)

Constitue une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, entraînant un rejet d’une exécution en nature, la démolition d’une construction violant le cahier des charges d’un lotissement n’occasionnant aucun préjudice pour les propriétaires du lot voisin.Des particuliers ont acquis un lot d'un lotissement, constitué d’une maison d’habitation bâtie sur un terrain. Une société est ensuite devenue propriétaire du lot voisin. Celle-ci a obtenu un permis de construire, ainsi qu'un permis modificatif et a démoli la villa préexistante, pour reconstruire un bâtiment. Les acquéreurs du lot voisin ont invoqué la violation du cahier des charges du lotissement et ont assigné la société en démolition des ouvrages édifiés et en dommages et intérêts.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a considéré que la construction contrevenait aux cahiers des charges, mais que cela ne causait aucun préjudice. Elle a relevé que, dès lors que la construction n’était pas implantée dans un carré de 30 mètres sur 30 mètres, le cahier des charges autorisait la construction d’un édifice important sur le lot acquis par la société. Par ailleurs, la construction, située à l’arrière de la villa des requérants, n’occultait pas la vue dont ils bénéficiaient. L’expert en a déduit qu’il n’en résultait pas une situation préjudiciable mais seulement un ressenti négatif.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 juillet 2022 (pourvoi n° 21-16.407), rejette le pourvoi des propriétaires, en ce qu’il contestait l’absence de préjudice.Elle approuve les juges du fond en ce qu’ils ont considéré qu’il était disproportionné de demander la démolition d’un immeuble simplement pour éviter aux propriétaires d’une villa le désagrément du voisinage, alors même que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et n’occasionnait ni perte de vue, ni vis-à-vis. Il existe ainsi une une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, impliquant un rejet de la demande d’exécution en nature.
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