Déclaration préalable : précision sur la cristallisation de l'article L. 442-14
Publié le :
24/03/2025
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Le bénéfice de la cristallisation pendant 5 ans des règles d'urbanisme est subordonné à la division effective de l'unité foncière par le transfert, avant l'expiration du délai de trois ans suivant la non-opposition à la déclaration préalable.Les propriétaires d'un tènement supportant une maison d'habitation ont déposé une déclaration préalable de division de ce tènement en 4 lots, dont 3 à bâtir. Ils ont consenti une promesse unilatérale de vente à un couple pour un de ces terrains sous la condition suspensive de l'obtention par les bénéficiaires d'un permis de construire purgé de tout recours et de tout retrait administratif pour la construction d'une maison d'habitation. La demande de permis de construire présentée par ce couple ayant été refusée, ces derniers sont saisi le juge administratif d'une action en nullité de la promesse de vente.
Par un jugement du 19 mars 2023, le tribunal administratif de Grenoble a jugé que la déclaration préalable de division était caduque à la date de signature de la promesse de vente et que le projet des acquéreurs ne bénéficiait pas des dispositions de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme. De plus, le tribunal a estimé que le projet était réalisable en zone UD du plan local d'urbanisme, sous réserve du respect des règles spécifiques d'urbanisme édictées par ce document.
Le Conseil d'Etat, dans un arrêt rendu le 17 février 2025 (requête n° 493120), rejette la requête. En vertu des articles L. 442-1 et R. 424-18 du code de l'urbanisme, le bénéfice de la cristallisation pendant cinq ans des règles d'urbanisme prévue par l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme est subordonné à la division effective de l'unité foncière par le transfert, avant l'expiration du délai de trois ans suivant la non-opposition à la déclaration préalable, de la propriété ou de la jouissance d'au moins un des lots créés, ce transfert fût-il assorti d'une condition suspensive telle que celle tenant à l'obtention d'un permis de construire. La seule modification du cadastre ou la seule mise en vente de tout ou partie des terrains ne permet pas, en revanche, de regarder cette condition de division effective comme remplie.
En l'espèce, après que le juge administratif a annulé l'arrêté municipal opposant un sursis à statuer à la déclaration préalable, les vendeurs ont confirmé leur déclaration préalable. La décision tacite de non-opposition à cette déclaration de division, née le 19 janvier 2018, a ensuite été confirmée par un arrêté du 5 février 2018.
En l'absence de tout transfert de propriété ou de jouissance dans le délai de trois ans à compter du 19 janvier 2018, l'arrêté du 5 février 2018 était donc caduc le 3 mars 2021, date de la signature de la promesse de vente entre les vendeurs et les acquéreurs. Par suite, le projet de ces derniers ne pouvait bénéficier des dispositions de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme. Le Conseil d'Etat rejette la requête.
Historique
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