Précision sur le vote des parties communes générales et spéciales
Publié le :
05/03/2025
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Lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.
Une assemblée générale de copropriétaires d'un immeuble a adopté une résolution autorisant une société civile immobilière, copropriétaire, à percer la dalle de béton de la terrasse du 3e étage et à installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situées dans les étages inférieurs.
Propriétaires de lots de bureaux dont dépendent les espaces verts et les plantations situés au 3e étage, définis comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété, une société a assigné en annulation de cette résolution le syndicat des copropriétaires.
La cour d'appel de Paris, par un arrêt rendu le 17 mai 2023, a rejeté la demande.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.586), rejette le pourvoi.
Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.
En l'espèce, les travaux allaient avoir pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés au 3e étage, mais ils affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l'immeuble.
Ainsi, l'autorisation de travaux relevait exclusivement de l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
EXTRAIT DE L'ARRET DE LA COUR DE CASSATION :
" 8. Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement.
9. Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.
10. Ayant constaté que, si les travaux allaient avoir pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés au troisième étage, ils affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l'immeuble, la cour d'appel en a, à bon droit, déduit que l'autorisation de travaux relevait exclusivement de l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.
11. Le moyen n'est donc pas fondé. "
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