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Le preneur empiète : quelle prescription ?

Publié le : 03/03/2023 03 mars mars 03 2023
Droit civil (03)

L'action en responsabilité contractuelle du bailleur invoquant un empiétement commis par le preneur est soumise à la prescription quinquennale, courant à compter de la date de la connaissance de l'empiétement et non de celle de la cessation de celui-ci.



Une SCI a consenti à une société un bail emphytéotique d'une durée de 99 ans portant sur un terrain lui appartenant, afin d'y construire une clinique de rhumatologie alimentée en eau thermale depuis la source située sur une parcelle voisine, appartenant également à la SCI.



Invoquant les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, la SCI l'a assigné en résiliation du bail, en expulsion et en paiement de redevances et de dommages-intérêts.



La cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté cette demande comme prescrite.Ayant relevé que l'empiétement dénoncé par la SCI était invoqué au titre d'un manquement contractuel du preneur à ses obligations issues du bail emphytéotique, la cour d'appel a retenu que cette action en responsabilité contractuelle était soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, courant à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, soit à la date de la connaissance de l'empiétement et non à celle de la cessation de celui-ci.



La SCI s'est pourvue en cassation, faisant valoir que si son action pouvait être regardée comme personnelle, elle devait être recevable, au moins dans la limite de cinq années qui précèdent la demande, dès lors que l’empiétement se poursuivait et que l’action réelle n’était pas prescrite.



La Cour de cassation écarte cet argument en validant le raisonnement des juges du fond dans un arrêt du 8 février 2023 (pourvoi n° 21-20.535).
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