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Division d'un lot de copropriété : pouvoir de l'AG des copropriétaires

Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020
Droit civil (03)

L'assemblée générale des copropriétaires a le pouvoir de reconnaître le caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété.Un immeuble, composé de deux lots, a été placé sous le régime de la copropriété. Par acte du 30 mai 1984, le lot n° 2 a été divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12. Une assemblée générale du 21 juin 2011 a contesté la légalité du modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984 et exigé sa rectification.M. X., propriétaire des lots n° 3, 8 et 9, a assigné le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot n° 1 en annulation de cette résolution.
Le syndicat des copropriétaires et le propriétaire du lot n° 1 ont invoqué l’inopposabilité à leur égard de l’acte du 30 mai 1984.
La cour d'appel de Versailles a rejeté leur demande.Elle a retenu que, si la répartition des quotes-parts de parties communes et de charges entre les lots n° 3 à 12 n’a pas été soumise à une assemblée générale, contrairement à ce qu’exige l’article 11, alinéa 3, et si cette disposition est d’ordre public, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l’acte modificatif du 30 mai 1984 qui contient ces répartitions.En effet, la cour d'appel a rappelé que :- le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans ;- l’imprescriptibilité invoquée par les demandeurs ne concerne que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d’un règlement de copropriété, ce qui ne peut être effectué que par le juge ;- l’annulation de la résolution de l’assemblée générale et les motifs qui y ont conduit entraînent le rejet de la demande tendant à l’inopposabilité aux demandeurs de l’acte modificatif du 30 mai 1984.
Le 10 septembre 2020 (pourvoi n° 19-17.045), la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle estime qu'en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors applicable, alors que :- l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété ;- l’article 43 n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété ;- tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.
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